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消費者簽訂購房合同須知

 隨著消費者對購房相關信息了解程度的日益加深,越來越多的購房者開始要求與開發商簽訂更為公平的合同,但是由于購房者的專業知識有限,因此極易被開發商瞞騙,以致錯失維權良機。筆者希望藉本篇幫助廣大消費者真正認識到合同的法律意義,并以此維護自身的合法權益。

  一、什么時候用預售合同,什么時候 用現售合同?

  在銷售尚未竣工交付使用但已經取得商品房預售許可證的房地產時,簽約雙方應使用商品房預售合同;當銷售已經竣工驗收合格交付使用并辦理了初始登記(也就是俗稱的“大產權”)的房地產時,簽約雙方應使用現售合同。預售許可證上標明的有效期是該預售房地產的預售期限,當有效期到期,而該項目房地產的銷售有不符合上述使用現售合同的條件時,開發商需要重新領取新的預售許可證方可繼續銷售房地產。可見,要看開發商銷售的是期房還是現房,不能以是否“現有房屋”作為判斷標準,應該先看開發商是否能夠提供已經辦理了初始登記的法律文件,再看開發商提供的合同文本是不是由房屋管理局統一印制的商品房銷售合同。

  二、如何對待《商品房買賣合同示范文本》?

  建設部和國家工商總局制定的示范文本對商品房買賣的關鍵環節作了較為具體的規定,并特別提示購房人在商品房買賣中應約定的內容和處理原則。而且該示范文本更強調買賣雙方當事人的意愿,雙方責任的規定更明晰,處罰性規定更具體。但需要提醒購房者注意的是:

  第一,建設部制定的商品房買賣合同示范文本,僅僅是一份示范性合同,強調的是示范效果,并非強制性的,購房者不可以強迫開發商與其簽訂。

  第二,雖然示范合同不是法律強制必須簽訂的合同文本,但消費者有權要求開發商提供示范合同及相應的法規,以便了解更多信息。

  三、使用《商品房買賣合同示范文本》應注意的問題。  

  在《商品房買賣合同示范文本》中,除了主合同二十四條之外,還包含四個附件,即:附件一房屋平面圖、附件二公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、附件三裝修設備標準、附件四合同補充協議。據中消協對近兩年商品房消費投訴的統計分析,投訴中主要問題集中在廣告虛假、一房多售、面積縮水、質量低劣、延期交房、產權糾紛等方面。而此類糾紛大部分又可以通過完善以上四個合同附件達到前期預防的目的。因此建議購房者在使用這一合同范本時,要注意不能忽略示范文本的四個附件,以免因約定不明留下隱患或者查看不細而誤入陷阱。


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