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婚姻沒了,房子還有份嗎

               湖北平長律師事務所律師朱延楨詳解婚姻法新司法解釋三大熱點

    822日下午,隨著張柏芝經紀公司通過新浪娛樂獨家發表鋒芝夫婦離婚聲明,紛擾3個多月的鋒芝婚變傳聞終于塵埃落定。聲明中,兩人只宣布了離婚和共同撫養孩子,而對于財產分配的細節問題只字未提。1億港幣的房產、1.2億港幣的鋪位等等,究竟如何分割暫時成謎。其實人們不僅關心鋒芝二人房產分割問題,隨著婚姻法最新司法解釋的出臺,人們更關心有朝一日可能涉及自身的房產分割問題。

  近期,最高人民法院出臺的婚姻法最新司法解釋首次明確了誰首付,離婚后房子歸誰婚后父母給買的房子,另一方無權分割等敏感問題,在社會上引起了熱烈的討論。為了更好地領會此次婚姻法新司法解釋中關于房產的各項規定,記者特邀湖北平長律師事務所律師朱延楨對其中的一些熱點問題進行了詳解。

  記者 毛以國

  婚前貸款買房房產歸產權登記方

  案例:陳實(化名)于20097月在北京路某小區購買了一套90多平方米的房子,總價32萬元,首付12萬元,貸款20萬元。2009年底,他和女友結婚,婚后兩人共同還貸。今年7月,兩人因性格不合準備協議離婚。陳實的妻子要求分割房產,但被陳實以房子為婚前財產,且房產證上只有他一人名字為由拒絕了。陳實的妻子想知道她是否可以分割房產。

  解答:朱延楨指出,根據婚姻法司法解釋(三)第十條規定:夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時由產權登記一方對另一方進行補償。

  案例中,房產是陳實婚前購買,在婚前已經支付了首付以及部分貸款,且產權證上也是其一人的名字。因此,倘若離婚的話,該套房產應該是陳實的個人財產。其妻只參與了婚后的共同還貸,故只能參照她還貸的比例分割這部分房產的份額,以及這些年的增值部分。朱延楨稱,其實之前司法實踐中對財產分割部分多數都采取上述操作方式,只是并沒有以司法解釋的形式出現。

  建議:事實上,不少準備結婚的男女雙方在購買房屋時都會署上兩人的名字。婚姻法新司法解釋出臺后,也有不少市民考慮或者咨詢在房產證增加配偶姓名的相關事宜。對此,朱延楨認為,夫妻雙方聯合署名也分成兩種情況:一種是約定了份額,這種約定并不會在房產證上體現,但是在房管局登記的時候,會明確按百分比共有,離婚時也照此比例劃分;另一種是沒有份額約定的默認共有,這種房子其所有權確認為夫妻共同所有,在離婚時,也會考慮到首付、還貸中雙方實際付出的比例而有所偏向。因此,為了避免聯合署名后的財產分割糾紛,夫妻雙方最好在共同登記時,便有婚前或婚后協議,寫清楚房產的所有比例。

  婚后父母出資買房產權登記在子女名下的屬個人財產

  案例:李磊(化名)和妻子結婚后先是同父母一起住,后因妻子覺得共同生活多有不便,李磊的父母便出資為二人購置了一套新房。但是在登記產權時,家人起了爭執,李磊的妻子要求房產證上署上兩人的名字,但李磊的父母認為房子是他們出資購買,應只署兒子的名字。請問這套房子究竟是算李磊的個人財產,還是夫妻共同財產?

  解答:朱延楨指出,根據婚姻法司法解釋(三)第七條規定:婚后由一方父母出資為子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產,產權登記在一方子女名下的,該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。

  案例中,李磊父母若是全款出資為兒子買房,且產權人為李磊一人,則該房產為李磊的個人財產,即使以后離婚,女方也無權分割。根據之前的婚姻法,像李磊這種情況,房產屬于夫妻共同財產。婚姻法司法解釋(三)明確了婚后由父母出資買房,到底算不算共同財產的問題。朱延楨說,這顯然有利于實際購房的一方。

  建議:其實,不管是房屋產權登記在出資購房的父母子女名下,視為父母明確只對自己子女一方的贈與,還是由雙方父母出資購買不動產,產權登記在一方子女名下,按照雙方父母的出資份額按份共有,都是合情合理的,有利于均衡保護婚姻雙方及其父母的權益。如果出現李磊這種情況,女方不同意的話,可與之進行協商,在房產證上署上女方的名字,或商定日后離婚時房產如何分割。

  夫妻一方私自賣房另一方有權請求賠償損失

  案例:廖凡(化名)和妻子在婚后投資購買了一套住房,當初出于省事,只寫了妻子一個人的名字。后來兩人鬧離婚時,妻子瞞著他將房子以市場價賣出。等廖凡發現時,過戶手續等都已經辦好了。廖凡想將妻子告上法庭,要求追回此套房產,請問他的要求能得到法院的支持嗎?

  解答:朱延楨指出,現實生活中,婚姻中一方賣房,另一方毫不知情的房產糾紛不少。可能有些人還會認為,這套房系夫妻共同財產,廖凡的妻子私自單獨處理共同財產的行為無效,法院應支持廖凡主張追回該房屋的訴求。但是按照婚姻法新司法解釋,法院可能難以支持廖凡的訴訟。

  根據婚姻法司法解釋(三)第十一條規定:一方未經另一方同意出售夫妻共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共有房屋造成另一方損失,離婚時另一方請求賠償損失的,人民法院應予以支持。

  建議:如果房子不是自己的婚前財產或全部產權不是歸自己一個人所有,那么在房產證上添加自己的名字不失為控制一方單獨買賣房屋的手段之一。


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